“我这新房没装修、没入住，凭啥让我交钱？”
“楼道感应灯坏了，天天打物业电话也没人来修！”
“车就在小区院里被划了，物业不给说法，我一分钱也不会交！”
3月初，黑龙江省巴彦县某小区物业办公室里，巴彦县法院立案庭庭长赵凤香刚推开门，就被一阵高过一阵的抱怨声包围了。她没急着打断，而是拉了把椅子坐下来，掏出笔记本，边记边说：“大伙儿别急，一个一个讲，咱今天就是来解决问题的。”
事情要从该小区集中爆发的143起物业服务合同纠纷说起。年初以来，某物业公司以拒缴物业费为由，将业主陆续告上法庭。
案子涌入法院，矛盾焦点也渐渐浮出水面，大致分为三类：江某等业主认为房屋长期空置，“没享受过服务”就不该交钱；韩某等业主因保洁跟不上、维修不及时等服务瑕疵，心里窝火，拒绝缴费；秦某等业主则要求物业公司赔偿车辆损坏、电动车被盗、高空坠物致损等财产损失，否则物业费免谈。
赵凤香深知，三股怨气交织在一起，若是一判了之，案子虽了，可心结还在，同类纠纷迟早还会复发，必须“多走一步、多想一层”。与合议庭法官马时光、邹红岩迅速研判后，她决定启动“法院主导+多方协同”的先行调解模式，联合县综治中心、社区居委会和业主委员会，组建多元调解小组，打出一套化解矛盾的“组合拳”。
通过电话沟通、实地走访、座谈交流，调解小组精准“把脉”三类纠纷的核心症结，实施“一类一策”，用一把钥匙开一把锁。
针对26件空置房拒缴纠纷，调解小组把破除认知误区作为突破口。法官们把业主请到一起“面对面”讲法，又分头“背对背”疏导，赵凤香结合民法典耐心讲清“物业服务具有整体性”，空置房同样享受了环境维护、设备养护等间接利益。几番沟通下来，江某等业主渐渐转过弯来。
占比最高的99件服务瑕疵拒缴纠纷，是块难啃的“硬骨头”。调解小组主打“整改促和”，与业委会成员实地逐项核查，确认物业服务存在短板，但尚未构成根本违约。法官们一方面向业主释明“一般瑕疵可要求整改，不能全额拒缴。”一方面督促物业公司当场列出整改清单，逐条明确楼道保洁频次、设施维修时限和安保巡逻要求，并邀请业主代表现场监督整改进度。物业公司负责人也诚恳表态：“我们服务确实没跟上，清单上的问题，一定按期改到位。”实打实的承诺摆在眼前，韩某等业主心里的气顿时顺了大半。
对于18件财产损失关联拒缴纠纷，调解小组坚持“责任划分+折中协调”的思路，力求平衡双方诉求。法官们直奔现场，勘查小区环境、安保盲区，调取视频监控、门岗记录，结合物业过错程度与业主实际损失，拉着双方一笔一笔厘清细账。最终依据公平原则，提出“物业费酌情减免+合理折抵补偿+同步整改到位”的方案。算得明明白白，说得入情入理，秦某等业主心服口服。
协议签了，但赵凤香的心并没有放下。为防止调解协议沦为“一纸空文”，她持续跟踪回访，和同事们定期核查协议履行情况，督促物业销号整改，同步收集业主反馈。
3月底，143户业主全部补缴了欠费。物业公司不仅完成了全部整改事项，还主动建立起服务质量反馈长效机制，由业委会定期打分评价。
“监控探头多了，楼道感应灯亮了，卫生死角也彻底清理了，物业人员说话办事都和和气气的，这物业费该交、值当！”4月底，当赵凤香再次到小区回访时，韩某的一番话道出了众多业主的共同心声。如今，该小区物业服务满意度明显回升，社区的烟火气里也满是和谐安宁。
143起纠纷，就像143扇门。推开时带着怨气，关上时多了理解。门里门外，法理与情理交织，司法的温度，就在这一次次上门、一句句释法中，悄然流进了百姓心里。
